イーストビレッジの裏通り。火曜日の夜11時40分。借主が5階建てのウォークアップマンションの外で電話を手に立っている。4Rの呼び鈴は鳴らない。これまでもずっと鳴らなかったし、隣人はもう応答しない。管理人は6時に帰宅し、クイーンズに住んでいる。鍵は、先月、それを見るのにうんざりした建物の誰かによってフェンスから切断されたキーボックスの中にある。
ほとんどのアメリカの都市では、鍵の問題は距離の問題である。車に乗って解決する。ニューヨークでは、鍵から8フィートの距離に立っていても、完全に手が届かないことがある。その距離は垂直方向であり、歩道と住戸間の施錠されたドアの数で測られる。
それこそが、この都市の物件アクセスを形成する制約であり、過去3年間のあらゆる規制変更を生き残ってきた。
ローカル法18号が残したもの
ニューヨークの賃貸物件に関する正直な記事は、法律が現在実際に何を許可しているかから始めなければならない。
短期賃貸登録法であるローカル法18号は、2023年9月に施行された。30日未満で賃貸するホストは市長特別執行局に登録する必要があり、予約プラットフォームは予約を処理する前にその登録を確認しなければならない。その基準は厳しく、永住者が滞在し家を共有すること、一度に2人を超える有料ゲストを受け入れないこと、そして室内ドアがゲストを家庭エリアから締め出すように設定されていないこと、が求められる。実質的に、クラスAの建物での30日未満のアパート全体を貸し出す滞在は不可能である。
市場はそれに応じて反応した。2024年初頭の報告では、短期滞在物件数は施行前の約22,000件から約2,300件に減少した。30連泊以上の滞在は完全に法の対象外であり、プロのオペレーター市場の多くがそちらに移行した。
そのため、今日のニューヨークで大規模に住宅の鍵を管理している人々は、ほとんど毎晩のチェックアウト/チェックインを行っていない。彼らは以下の通りである。
- 30泊以上の家具付き滞在を運営する中期・法人向け住宅の運営者
- 集合住宅を運営する不動産管理者とオーナー
- 生協およびコンドミニアムの理事会、およびそれらを担当する管理会社
- 業者、請負業者、およびユニットへのアクセスを管理する建物運営チーム
- 認可されたクラスBおよび一時滞在許可物件
彼らは皆、玄関で同じ壁にぶつかる。
問題は都市ではなく建物である
ニューヨークの地理は有利に働く。96丁目以南のマンハッタンは端から端まで歩いて行け、ほとんどのポートフォリオは1つか2つの近隣地域に集中している。広大な都市のように、街を横断する鍵の受け渡しに2時間を費やす人はいない。
コストがかかるのは、何重にもなった施錠されたドアと、現在それらを仲介している人間である。
ドアマン付きの建物。フロントデスクは非公式に鍵を預かり、ほとんどの場合書面による方針はなく、建物が責任を負う。ほとんどの管理会社に、デスクが清掃業者にユニットの鍵を渡す権限があるかどうか尋ねてみれば、長い沈黙が返ってくるだろう。スタッフは交代し、シフトは変更され、もし記録があるとしてもそれは紙のノートである。
ウォークアップマンション。スタッフは全くいない。管理人（スーパー）がすべてを処理し、たいていの場合敷地の外に住んでおり、営業時間外は連絡が取れない。アクセスは、一人の人間のカレンダーとのスケジュール調整となる。
生協およびコンドミニアム。理事会は、誰が入室できるか、いつ請負業者が作業できるか、共用部に何が設置できるかについて規約を定める。その権限は現実のものであり、行使される。
ブルックリンとクイーンズのブラウンストーンおよび小規模な集合住宅。スタッフがいないことが多く、オーナー管理が多く、共有エントランスを持つ3、4ユニットで、管理された内部空間は全くないことが多い。
共通点は、鍵は存在し、近くにあり、それを適切な人の手に渡すには、その人が起きていて、勤務中で、責任を負う意思があるかどうかにかかっている、ということである。
近隣地域ごとではなく、建物ごとに展開する
ニューヨークの問題は水平方向ではなく垂直方向であるため、展開パターンは分散型都市で機能するものとは逆になる。広範囲をカバーする1つの中心的な場所は望ましくない。鍵は、それが開けるドアのそばにあるべきだ。
玄関、ロビー、郵便室、荷物室、または1階のユーティリティスペースに設置されたSmartBoxは、その建物のすべての鍵を1つの管理されたアクセスポイントの背後に置く。その設置面積は額縁とほぼ同じで、幅11.4インチ、奥行き4インチであり、あらゆるタイプの壁に平らに取り付けることができる。これは、利用可能な場所が郵便受けの隣の2フィートの細長いスペースである場合に重要となる。
特にニューヨークに適しているのは容量の部分である。基本ユニットは9個のキービンから始まり、拡張モジュールを数珠つなぎに接続できるため、60ユニットの建物で1つのSmartBoxを設置するだけで、すべてのユニットの鍵に加えて、建物運営用の鍵、屋上アクセス、ボイラー室、収納ケージ、ランドリーの鍵も保管できる。1つの管理されたポイント、1つのログ、1つのダッシュボード。
近隣地域の複数の建物でユニットを運営するオペレーターにとって、計算は再び異なる。ベッドスタイにある6つのユニットが互いに数ブロック以内にあり、どの建物も設置を承認しない場合、あなたが管理する1つの場所にあるSmartBoxがそれらすべてに対応し、誰もが歩いてアクセスする。ニューヨークでは、徒歩圏内がこのシリーズの他のどこにもないような、現実的な範囲となる。
生協またはコンドミニアムの理事会に「イエス」と言わせる
共用部に設置されるものはすべて理事会の承認が必要であり、この都市の理事会は変化に熱心ではないことで知られている。
有効なのは、利便性の議論ではなく、責任の議論である。ほとんどの理事会は、まだ検討していないリスクをすでに抱えている。方針なしにユニットの鍵を預かるデスク、鍵を渡され返却を信頼されている請負業者、誰が所持しているかの記録がないまま流通しているフォブのコピー、そして「14日に6Bに誰がいたか」を尋ね回る以外の方法で答えることができないこと、などである。
理事会に提示するもの：
- 具体的な設置場所、取り付け方法、電源とネットワーク計画
- ユニットが自己完結型であり、避難経路、火災安全システム、または建物サービスを変更しないことの確認
- 建物スタッフおよび管理会社へのアクセスログの可視性提供
- メンテナンスと撤去に関する書面での約束
非公式な鍵の引き出しを、記録され権限で管理されたシステムに置き換えたことを株主総会で報告できる理事会は、報告すべき内容を持つ。それが通常、受け入れられる枠組みである。
30泊以上の運用におけるアクセスパターン
中期賃貸は、毎晩のチェックインを中心に設計されたシステムを混乱させる方法で鍵管理のリズムを変える。
ゲストの入れ替わりは急激に減少する。90日間の企業派遣は、30回ではなく四半期ごとに1回の到着と1回の出発となる。しかし、業者（ベンダー）の出入りはそれに伴って減少しない。月ごとの清掃、メンテナンスの依頼、検査、次の入居者を見せるための仲介業者、そして建物自身のスタッフの出入りはすべて継続し、彼らは繰り返し、スケジュールされた、異なるアクセスを必要とする。
Keycafeは、予約ごとではなく、人ごと、時間枠ごとに権限を割り当てるため、これに最適な形である。90日間滞在する借主は90日間のアクセス権を持つ。清掃業者は毎月繰り返しの時間枠を持つ。配管工は木曜午後の時間枠を得る。管理会社は建物の鍵への常時アクセス権を持つ。それぞれ個別に付与され、個別に記録され、個別に取消可能である。
30泊以上の滞在と長期賃貸の両方のユニットを運営する複合ポートフォリオのオペレーターにとって、それらの間でインフラストラクチャは何も変わらない。
ニューヨークにおける記録の価値
鍵のログは登録の遵守を示すものではなく、そのように表現すべきではない。この都市では、それらは議論を解決する役割を果たす。
ニューヨークでは、アクセスに関する紛争が異常なほど多く発生する。敷金や物件の状態に関する請求、上の階のユニットからの水漏れ後の保険請求、不正居住の申し立て、請負業者の損害帰属、住宅維持管理規定に基づく嫌がらせや不法侵入の苦情、そして誰が誰を招き入れたかに関する理事会の調査などである。これらのそれぞれが、物理的なアクセスに関する事実の問題にかかっている。
タイムスタンプ付きで、名前が記され、エクスポート可能なログは、その疑問に約30秒で答える。代替案は、管理会社がテキストメッセージとドアマンの記憶から1週間を再構築することである。
鍵と人との間のドアを減らす
ニューヨークでは、玄関からの人的ボトルネックを解消するオペレーターに報いる。これはスタッフが問題だからではなく、建物のアクセスが、特定の人物が勤務中で、連絡が取れ、鍵の責任を負う意思があるかどうかに依存すべきではないからである。
鍵を建物内の管理されたポイントの後ろに置き、物理的な鍵ではなくアクセス許可を渡し、午後11時40分の電話はもうかかってこなくなる。
SmartBoxの導入を構成する、または当社のチームと面談する時間を予約して、あなたの建物への設置についてご相談ください。
この記事の規制に関する詳細は、執筆時点での公開情報を反映したものであり、一般的なガイダンスとしてのみ提供されます。ニューヨーク市およびニューヨーク州の賃貸規則は頻繁に変更されます。運用上の決定を下す前に、市長特別執行局および有資格の弁護士に現在の要件を確認してください。
