最終確認日：2026年7月27日。本記事は、他のガイドではなくボストン市が発行する条例に基づいて確認された、全面的な書き直し版です。
概要
- ボストン市では「28日」が基準となります。 短期賃貸とは、報酬を得て28日未満の連続した期間で賃貸される居住用ユニットを指します。
- オーナー居住型のみが対象です。 短期賃貸は、オーナーが居住するマンション、一戸建て、2世帯住宅、3世帯住宅でのみ許可されます。投資用物件は対象外です。 この規定を回避する方法はありません。
- 2世帯・3世帯住宅の場合、オーナー居住者が全てのユニットを所有している必要があります。
- 「主要な居住地」とは、年間9ヶ月以上の居住を意味します。
- 3つのカテゴリーがあります。 「Limited Share（限定シェア）」「Home Share（ホームシェア）」「Owner-Adjacent（オーナー隣接型）」の3種類で、いずれも年間最大365日まで提供可能です。
- 年間の宿泊日数制限はありません。 ボストン市は「誰が」運営できるかを制限しており、「どれくらいの頻度で」を制限しているわけではありません。
- 毎年、査察サービス局（ISD）に登録し、その登録番号を全ての広告に記載する必要があります。
- 28日以上の滞在を含め、3種類の滞在は規定から完全に除外されます。
3つのカテゴリーについて
これはボストン市の条例の構造であり、正確に理解することが重要です。
Limited Share（限定シェア）ユニット。 ご自身の主要な居住地内にある寝室または共有スペースを、お客様の滞在中にご自身が在宅している状態で貸し出す場合です。
Home Share（ホームシェア）ユニット。 ご自身の主要な居住地全体を貸し出す場合です。宿泊可能人数は寝室5部屋またはゲスト10名のいずれか少ない方に制限されます。
Owner-Adjacent（オーナー隣接型）ユニット。 オーナー居住型の2世帯または3世帯住宅において、ご自身が同一物件内の別のユニットに居住しながら、単一の副次的なユニット全体を貸し出す場合です。
Limited ShareおよびHome Shareユニットは、運営者の主要な居住地でなければなりません。Owner-Adjacentユニットは、運営者の主要な居住地と同じ物件内に位置している必要があります。
重要な訂正点。 広く読まれている複数のガイドでは、Limited Shareユニットの年間上限が60泊と記載されていますが、市の公式ページでは、3種類のユニットすべてが年間最大365日まで提供可能であると明記されています。二次情報源と市の公式情報が異なる場合は、市の方針に従ってください。
情報源： ボストン市、短期賃貸
早見表
| 質問 | 簡潔な回答 |
|---|---|
| 短期賃貸とみなされるのは？ | 28日未満の連続した期間で、報酬を伴うもの |
| 投資用物件は利用可能ですか？ | いいえ。オーナー居住型のみです。 |
| 主要な居住地とは？ | オーナーが年間9ヶ月以上居住する物件です。 |
| 年間の宿泊日数制限 | なし。全3カテゴリーで最大365日まで可能です。 |
| 2世帯・3世帯住宅 | オーナー居住者が全てのユニットを所有している必要があります。 |
| 登録 | 査察サービス局（ISD）に毎年登録します。 |
| 広告に登録番号の記載は必要ですか？ | はい、必要です。 |
| 記録の保管期間 | 3年間です。 |
| 28日以上の滞在は対象ですか？ | いいえ、対象外です。 |
オーナー居住要件について
これは条例の核心であり、ボストン市が投資家による短期賃貸を制限する理由でもあります。
短期賃貸は、「オーナー居住型」のマンション、一戸建て、2世帯住宅、3世帯住宅でのみ許可されます。「主要な居住地」とは、オーナーが年間9ヶ月以上その物件に居住することを意味します。
2世帯および3世帯住宅の場合、注意すべき追加条件があります。オーナー居住者は、建物内の全てのユニットを所有していなければなりません。3階建ての建物で1つのユニットを所有し、そこに居住しているだけでは、他の2つのユニットを所有していない限り不十分です。
この条例は、居住用ユニットの定義から、ホテル、モーテル、エグゼクティブスイート、その他の非居住用途を明示的に除外しています。また、高齢者住宅、グループ居住施設、ホームレスシェルター、一時的な住居などのカテゴリーも対象外です。
居住証明が求められることを想定してください。一般的に認められる証拠には、公共料金の請求書、運転免許証、有権者登録、または登記簿謄本などが含まれます。居住用固定資産税免除を申請している場合は有利ですが、そうでない場合でもオーナー居住を証明することで登録は可能です。事前に証明書類を提出することで手続きが迅速に進みます。
まずは適格性を確認してください。 ボストン市は、ユニットごとにHome-Share、Limited-Share、またはOwner-Adjacentのいずれに該当するかを示す検索可能なデータセットを公開しています。申請に時間を費やす前に、必ずこれを利用してください。
規定の対象外となるケース
3つの除外規定があり、これらは合法的な代替手段を定義する上で重要です。
28日以上の連続した滞在は、短期賃貸とはみなされません。これは、オーナー居住要件を満たせない物件にとって主要な代替手段となります。
病院と契約しているユニットは、短期賃貸とはみなされません。査察サービス局からの要請があった場合、契約書を提出する必要があり、その契約書には病院滞在のためのユニットの正当な使用目的が明記されている必要があります。
家具付きの施設滞在またはビジネス滞在に利用されるユニットは、最低滞在日数が10日以上であれば、短期賃貸とはみなされません。
最後の2つのケースは珍しいですが、ボストン市のような医療・学術分野が盛んな都市では非常に有用です。これらも書類に依存するため、関連書類は保管しておいてください。
登録について
短期賃貸登録簿に掲載されるためには、査察サービス局（ISD）にオンラインまたはISDの紙のフォームで登録する必要があります。
有効期間。 登録は1年間有効で、毎年1月1日から12月31日まで、またはISDが定める別の12ヶ月間となります。
登録される情報。 運営者名、ユニットの住所、ユニットと運営者の関係、提供されるカテゴリー、その他ISDが要求する情報が登録されます。また、ご自身とユニットが条例を遵守していることを証明します。
登録番号は広告に記載してください。 全てのリスティングに有効な登録番号を含めてください。
別途事業証明書は市役所の書記課から取得します。これはISD登録とは別の手続きです。
手数料はカテゴリーによって異なります。報告によると、Limited Shareは年間少額、Home ShareおよびOwner-Adjacentはそれよりも高額とされていますが、手数料は変更される可能性があるため、ガイドではなく市のポータルサイトで最新の金額を確認してください。
保管すべき記録
この条例は具体的であり、見落としやすい点です。
以下の点を含め、コンプライアンスを証明する記録を保持し、ISDからの書面による要請があった場合には提出可能にする必要があります。
- ユニットに居住した、または居住予定の月数を示す記録
- ユニットの所有を証明する記録
- 年間短期賃貸として提供した日数を示す記録
保管期間：3年間。
要請に応じてこれらの記録を提出できない場合、実際に規定内であったかどうかにかかわらず、コンプライアンス上の問題が生じます。
執行と問題のある物件
ISDは登録されたユニットを監視し、プラットフォームは市の規則に適合するユニットのみを掲載するよう登録を徹底することが義務付けられています。
物件が繰り返し苦情を発生させたり、安全上の懸念を引き起こしたりする場合、ISDは警察や他の市サービスと連携し、その物件は問題物件として指定される可能性があります。これにより、厳格な監視と法的な措置が講じられる可能性があります。
近隣住民への通知は期待される慣行の一部であり、問題物件のメカニズムを考慮すると、ゲストが苦情を発生させない運営者であることは、規制上の真の価値となります。
マサチューセッツ州の規制
ボストン市の条例は、州の要件の上に成り立っています。マサチューセッツ州は短期賃貸運営者を登録し、短期賃貸に州の宿泊税を適用します（これに地方オプションの金額が加わります）。また、保険要件も課されます。州と市の要件が重複する場合、より制限の厳しい方が適用されます。
最新の州登録および税務状況については、マサチューセッツ州歳入局に確認してください。また、プラットフォームは義務付けられた税金の一部を納付する場合がありますが、全てを納付するわけではない点にご注意ください。
実用的なチェックリスト
- 何よりもまず、ご自身のユニットの適格性データセットを確認してください。
- ユニットを所有していること、そして2世帯または3世帯住宅の場合は全てのユニットを所有していることを確認してください。
- 年間9ヶ月以上居住していることを確認し、その証明を集めてください。
- 正しいカテゴリー（Limited Share、Home Share、Owner-Adjacent）を選択してください。
- Home Shareの場合は、寝室5部屋またはゲスト10名の制限を確認してください。
- Owner-Adjacentユニットの場合、他の賃貸ユニットが市賃貸登録簿に登録され、良好な状態であることを確認してください。
- 市書記課から事業証明書を取得してください。
- 査察サービス局（ISD）に登録し、毎年更新時期を記録してください。
- 全ての広告に登録番号を記載してください。
- 居住期間、所有権、提供日数に関する3年間の記録保管体制を整えてください。
- 物件がオーナー居住要件を満たさない場合は、代わりに28日以上の滞在を検討してください。
- マサチューセッツ州の登録および宿泊税の状況を確認してください。
公式情報源
リンクなしの情報源
- ボストン市条例に明記されている短期賃貸条例
- ボストン市短期賃貸ポータル（最新の手数料と申請用）
- ボストン市書記課（事業証明書用）
- ボストン市賃貸登録簿（Owner-Adjacentユニットに関連）
- マサチューセッツ州歳入局（州登録と宿泊税用）
- マンション規約（市の登録に関わらず短期賃貸を禁止する場合があります）
重要免責事項
この記事は、法律、税務、財務に関する助言ではありません。 これは、法律事務所ではなく鍵管理会社が、専門家ではない読者向けに書いた一般的な情報です。
ボストン市の条例は、短期賃貸をオーナー居住型物件に限定しており、適格性が決定的な問題となります。これは、お客様の特定のユニットと所有形態によって異なります。手数料は毎年変更されます。市の要件に加えて州レベルの要件も適用されます。マンション規約は、市の登録とは別に、当該活動を禁止する場合があります。私たちは宿泊日数制限に関する広く繰り返されている誤りを少なくとも1つ訂正しましたが、これはこのトピックに関する二次情報源が信頼できないことを示唆しています。
行動を起こす前に、市の適格性データセットとboston.govを確認してください。 物件の購入や複数ユニットの状況については、マサチューセッツ州の弁護士にご相談ください。
誤り、漏れ、または更新が必要な点にお気づきの際は、お知らせください。修正いたします。
