最終更新日：2026年7月27日。本記事は全面的に書き換えられました。以前のバージョンに記載されていた手数料は、毎年変動し、発行機関から直接確認する必要があるため、削除しました。
要点
- 「マイアミ」という単一の規制は存在しません。フロリダ州、マイアミ・デイド郡、マイアミ市、マイアミビーチ市はそれぞれ個別に規制を行っており、「短期滞在」の定義も異なります。
- 最大4つの行政機関からの承認に加え、政府機関ではない組織からの承認も必要となる場合があります。
- コンドミニアムまたは住宅所有者組合（HOA）が、短期賃貸の障害となることが最も多いです。フロリダ州の地方自治体によるバケーションレンタル規制に対する州法優先権は、組合には適用されません。
- 広告を出す前に「Certificate of Use」（使用許可証）を取得してください。マイアミ・デイド郡では、いかなるプラットフォームに掲載する前にも取得が義務付けられています。
- ゾーニングがすべてを決定します。マイアミ市はトランセクトゾーンを使用しており、マイアミビーチ市ではほとんどの住宅地で短期賃貸を禁止しています。
- マイアミビーチ市の罰則は、米国で最も高額な部類に入り、初回違反で20,000ドルからと報告されています。
- フロリダ州では、6か月以下の賃貸は一時滞在とみなされ課税対象となります。
4つの異なる定義による問題
ほとんどすべての間違いがこの点に起因するため、まずここから理解を深めてください。
| 規制機関 | 規制対象の定義 |
|---|---|
| フロリダ州（税務） | 6か月以下の居住施設賃貸は、課税対象の一時滞在賃貸となります。 |
| フロリダ州（ライセンス） | 年間3回以上、かつ30日未満の期間で賃貸される物件には、公共宿泊施設のライセンスが必要です。 |
| マイアミ・デイド郡 | 一時滞在賃貸宿泊施設は、6か月以下の滞在を指します。 |
| マイアミビーチ市 | 短期賃貸は、6か月と1日未満の滞在を指します。 |
したがって、ある規制機関にとっては「短期滞在」であっても、別の機関にとってはそうではない場合があります。具体的な数字に基づいて事業計画を立てる前に、ご自身の物件の住所にどの定義が適用されるかを明確に把握してください。
階層1：フロリダ州の規制
DBPRライセンス。フロリダ州事業専門職規制省（Department of Business and Professional Regulation）は、そのホテル・レストラン部門を通じて、バケーションレンタルを含む公共宿泊施設にライセンスを発行しています。主なカテゴリは「Dwellings」（住居）と「Condominiums」（コンドミニアム）の2種類です。ライセンスなしでの運営は違法となります。複数のユニットを所有する事業者向けにグループライセンスも利用可能です。
歳入省への登録。売上税および一時滞在賃貸税の目的で登録が必要です。
州法優先権とその限界。フロリダ州法は、地方自治体がバケーションレンタルを規制できる範囲を制限しています。これは事業者保護のように聞こえますが、最も重要な例外があります。それは、州法優先権が住宅所有者組合（HOA）やコンドミニアム組合には適用されないという点です。これらの組合の管理規約は、州、郡、市が許可しているかどうかに関わらず、短期賃貸を禁止または制限することができます。
購入する前に、規約と組合規則を必ず確認してください。リストエージェントや「前の所有者はやっていた」という言葉ではなく、組合からの書面による確認を取ることが重要です。
階層2：マイアミ・デイド郡の規制
郡の短期バケーションレンタルに関する基準は、マイアミ・デイド郡条例第33-28条に定められています。
郡が発行するガイダンスからの主なポイントは以下の通りです。
- 使用許可証（Certificate of Use）が最優先。物件をピアツーピアプラットフォームに掲載・広告する前に、使用許可証（CU）を取得しなければなりません。掲載後や掲載中では認められません。
- 組合の承認。物件がコンドミニアムまたは住宅所有者組合（HOA）の一部である場合、書面による承認が必要です。
- 観光税アカウント。6か月以下の一時滞在型宿泊施設を賃貸する者は、観光税アカウントに登録し、コンベンション・観光開発税を毎月徴収・納付する必要があります。
- 検査。CUの取得プロセスには検査が含まれ、州および郡の要件への準拠を示すライセンスや記録の提示を求められます。許可証とその番号は、物件内に明確に表示する必要があります。
- 市町村内に所在する場合、郡だけが唯一の規制機関ではありません。郡は、法人化された市町村内の所有者は、それぞれの市町村政府に独自の規制について問い合わせる必要があると明言しています。第33-28条は、未編入地域のマイアミ・デイド郡に適用されます。
- 罰則。違反は、郡条例の第8CC章に定める民事罰則の対象となります。さらに、第33-28条違反で告発された場合、CU取得費用に違反手数料が加算されます。郡は231.90ドルに許可証費用の2倍を加えています。
情報源：マイアミ・デイド郡、短期バケーションレンタル（近隣コンプライアンス）および短期バケーションレンタル（建築基準）
階層3：マイアミ市の規制
マイアミ市は郡とは独立して運営されており、フロリダ州内で特に厳しい規制を持つ管轄区域の一つと一般的に認識されています。
トランセクトゾーン。マイアミ市のゾーニングコードは、市をT1からT6までのトランセクトゾーンに区分しています。短期賃貸は通常、T4、T5、T6、CI-HDゾーンで許可されていますが、ほとんどの低密度住宅地を含むT3ゾーンでは一般的に許可されていません。ご自身の住所が判断基準となるため、近隣の名前ではなく特定のゾーンを確認してください。
宿泊施設利用への転換。許可されている場合、市は、運用管理計画（Operational Management Plan）、使用・占有許可証（Certificate of Use and Occupancy）、DBPRライセンス、および市の事業税領収書（Business Tax Receipt）を含む正式なプロセスを実施します。検査と更新は、継続的な運用サイクルの一部となります。
建物の再分類。建物のユニットの大部分が一時滞在利用に転換される場合、市は再分類を要求することがあり、その結果、アパートホテルやコンドホテルに適用されるような追加の安全基準や運営基準が課される可能性があります。
低密度ゾーン。エステートまたは低密度住宅ゾーンで短期賃貸が許可されている場合、責任者は年間6か月以上敷地内に居住することが義務付けられる場合があります。
階層4：マイアミビーチ市の規制
マイアミビーチ市は4つの規制機関の中で最も厳しく、その高額な罰則から、特に注意が必要です。
定義。短期賃貸とは、6か月と1日未満の滞在を指します。
ゾーニング。短期賃貸は、すべての戸建て地区および多くの集合住宅において禁止されています。特定の一部の地区のみで一時滞在が許可されています。マイアミビーチ市は、特定の住所を確認できる検索ツールを公開しています。
許可されている場合に必要となるもの：
- フロリダDBPRライセンス
- マイアミ・デイド郡 使用許可証（Certificate of Use）
- マイアミビーチ市 事業税領収書（Business Tax Receipt）
- マイアミビーチ市 リゾート税証明書（Resort Tax Certificate）
- 市の公開要件に基づき、承認された使用許可証、登記済保証証書または売買契約書、定款、連邦ID番号、フロリダ年間再販証明書、州ライセンス
組合からの書面。コンドミニアムユニットの場合、マイアミビーチ市は、その住所での一時滞在賃貸活動が許可されていることを確認する組合からの書面を要求します。この書面は発行日から60日以内のものである必要があり、組合自体が有効な事業税領収書を保有していない場合、市のユニットの許可を発行する前にその承認が必要です。
この要件は特に重要です。市のライセンスは、組合が更新を拒否する可能性がある書類に依存しています。
収容人数制限。マイアミビーチ市は、寝室数に比例しない厳格な収容人数規則を適用しており、収容人数、緊急連絡先、騒音規則に関する必要な通知を物件に掲示する必要があります。
罰則。報告によると、マイアミビーチ市では初回違反で20,000ドルから、繰り返し違反した場合は100,000ドルを超える罰金が課され、制限区域での最低滞在日数違反には1日あたり約1,500ドルの罰金が引用されています。執行措置には、差押、事業停止命令、ゲストの立ち退き、プラットフォームからの除外なども含まれる場合があります。
現在の金額は市に確認してください。これらは国内で最も高額な短期賃貸罰則であり、ブログから得た情報に頼るべきではありません。
情報源：マイアミビーチ市、短期賃貸要件および市の安全な賃貸実践 住所検索
複数課税の構造
マイアミには、米国の他のほとんどの市場よりも多くの税金が課されます。
| 階層 | 内容 |
|---|---|
| フロリダ州 | 歳入省を通じて、売上税および一時滞在賃貸税 |
| マイアミ・デイド郡 | コンベンション・観光開発税。毎月納付。観光税アカウントが必要。 |
| マイアミビーチ市 | リゾート税。短期賃貸総収入の4%として報告。 |
落とし穴：プラットフォームによっては、これらの税金の一部を自動的に徴収・納付しますが、すべてを代行するわけではありません。特にマイアミビーチのリゾート税は、プラットフォームが州税や郡税を処理する場合でも、別途登録と申告が必要となることが一般的です。ご自身のプラットフォームがどの税金層をカバーしているのか、そしてどの税金をご自身で処理する必要があるのかを、フロリダ州の会計士に書面で正確に確認してください。
実用的なチェックリスト
- ご自身の住所に管轄権を持つすべての規制機関（州、郡、および法人化された市であれば市）を特定してください。
- 市独自の地図または検索ツールを使用し、ご自身のゾーンが短期賃貸を許可していることを確認してください。
- コンドミニアムまたは住宅所有者組合から書面による承認を取得し、その更新時期を記録してください。
- フロリダDBPRライセンスを申請してください。
- フロリダ歳入省に登録してください。
- いかなる場所で広告を出す前に、マイアミ・デイド郡使用許可証（Certificate of Use）を取得してください。
- 郡の観光税アカウントに登録し、月次納付を設定してください。
- 市の事業税領収書（Business Tax Receipt）、およびマイアミビーチ市の場合はリゾート税証明書（Resort Tax Certificate）を取得してください。
- マイアミ市が要求する場合、運用管理計画（Operational Management Plan）を作成してください。
- 物件に許可証番号と必要な通知を掲示してください。
- ご自身のプラットフォームがどの税金を納付し、ご自身がどの税金を納付するのかを確認してください。
- マイアミビーチ市では、組合からの書面の60日間有効期限を管理してください。
公式情報源
マイアミ・デイド郡
マイアミビーチ市
リンクなしの記載情報源
- 第33-28条、マイアミ・デイド郡条例、未編入地域のマイアミ・デイド郡における運用基準
- 第8CC章、マイアミ・デイド郡条例、民事罰則規定
- 第509章、フロリダ州法、公共宿泊施設のライセンス
- フロリダ州事業専門職規制省、ホテル・レストラン部門
- フロリダ歳入省、一時滞在賃貸税
- マイアミ市ゾーニングコード（マイアミ21）、トランセクトゾーン
- マイアミビーチ市条例、住宅地区における短期賃貸禁止規定
- 州法優先権の適用外となる、ご自身の組合の規約、細則、規則
重要免責事項
本記事は、法務、税務、または財務に関する助言ではありません。これは、法律事務所ではなく鍵管理会社が、専門家ではない読者向けに作成した一般的な情報です。
マイアミは、米国で最も規制が複雑な短期賃貸市場の一つです。4つの異なる機関がそれぞれ異なる定義で規制を行い、市境や郡境で規則が変化し、フロリダ州の地方バケーションレンタル規制に対する州法優先権の範囲を巡る訴訟も継続中です。手数料や罰則規定は改訂されることがあります。ご自身がどのような許可を保有していても、コンドミニアムまたは住宅所有者組合（HOA）が、短期賃貸活動を禁止する可能性があります。
行動を起こす前に、ご自身の具体的な住所を郡および関連する市町村の規制と照合し、組合の管理規約を必ず確認してください。特にマイアミビーチ市の罰則レベルを考慮すると、投資を行う前にフロリダ州の弁護士および地元の会計士に相談することをお勧めします。
誤り、漏れ、または更新が必要な点にお気づきの際は、お気軽にお知らせください。速やかに修正いたします。
