最終レビュー日：2026年7月27日。本記事は全面的に書き直されました。以前のバージョンでは、すでに存在しない市場について記述されていました。2023年9月に施行された地域法18号（Local Law 18）により、状況が根本的に変化したためです。
概要
- ニューヨーク市では、地域法18号（Local Law 18）が施行される前から、居住用不動産物件の短期賃貸はすでに大半が違法でした。これらは「共同住宅法（Multiple Dwelling Law）」、「住宅維持管理法（Housing Maintenance Code）」、「建築法規（Construction Codes）」によって禁止されています。地域法18号は、この禁止事項を新たに設けたものではなく、既存の禁止事項の上に登録および執行メカニズムを追加したものです。
- 30日未満の滞在で物件を掲載する前に、市長特別執行室（OSE）への登録が義務付けられています。
- プラットフォームは、未登録の物件に対する予約処理を行うことはできません。これが執行の要であり、効果を発揮しています。
- ホストの滞在が必須です。物件がご自身の主要な居住地であり、ゲスト滞在期間中、常にその物件に物理的に滞在することを証明する必要があります。
- 宿泊客は最大2名までで、すべての共用スペースに自由にアクセスできなければなりません。内部のドアを施錠して独立したゲストスイートを作成することは禁止されています。
- お住まいの建物が禁止リストに載っている場合があります。オーナー、共同住宅組合（コープ）、分譲マンション理事会は、OSEに建物を追加するよう要求し、登録を完全にブロックすることができます。
- 承認は保証されません。報告によると、OSEの承認率は約40%です。
- 30日以上の滞在は、完全に法律の適用外となります。ほとんどのプロの運営者はこの区分に移行しました。
実際に変わったこと、変わらなかったこと
この区別は重要であり、ほとんどの古いガイドでは誤って説明されています。
変わらなかったこと：30日未満の居住用不動産物件の賃貸は、ニューヨーク州の共同住宅法（Multiple Dwelling Law）および市の住宅維持管理法（Housing Maintenance Code）、建築法規（Construction Codes）に基づき、ニューヨーク市の大半の居住用建物で既に違法でした。OSE自身の規則制定でも明確に述べられています。2023年以前に運営していたホストは、執行の有無にかかわらず、ほとんどが違法に運営していたことになります。
変わったこと：2022年1月9日に施行された地域法18号（Local Law 18 of 2022）により、ホストに登録要件が、予約プラットフォームに確認要件が課せられました。これは、ニューヨーク市行政法典のタイトル26にチャプター31および32を追加するもので、OSEが管理しています。
重要な点は、プラットフォームの義務です。予約サービスは、未登録の短期賃貸物件に関する取引を処理することが禁止されています。執行は2023年9月5日に開始され、当初はプラットフォームが市の確認システムを正しく使用しているか、未確認の取引を停止しているかを確認することに重点が置かれました。
そのため、影響は非常に突然でした。市は何千ものアパートを検査する必要はありませんでした。必要だったのは、プラットフォームがデータベースを確認することだけでした。
出典：NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Registration Law および Registration Rules and Laws
早見表
| 質問 | 簡潔な回答 |
|---|---|
| 短期賃貸とは？ | 30日未満の連続した日数 |
| 登録は必要ですか？ | はい、掲載前にOSEへの登録が必要です |
| 滞在が必要ですか？ | はい、滞在期間中ずっと |
| 主要な居住地である必要がありますか？ | はい |
| 有料宿泊客の最大人数 | 2名 |
| ゲスト用寝室を施錠できますか？ | いいえ。宿泊客はすべての共用エリアにアクセスできる必要があります |
| 建物が短期賃貸を禁止できますか？ | はい、禁止建物リストを通じて |
| プラットフォームは確認しますか？ | はい、未登録物件は拒否しなければなりません |
| 30日以上の滞在は対象ですか？ | いいえ、法律の適用外です |
登録要件をわかりやすく説明
OSEに登録するには、とりわけ以下の事項を証明できる必要があります。
主要な居住地であること。物件は、実際に居住している場所でなければなりません。
滞在期間中の同居。ゲストの滞在期間中、常に物件に物理的に滞在すること。これが「ホスト同居」の意味するところです。これは形式的なものではなく、許可される運営モデル全体を定義するものです。
有料宿泊客は一度に2名までです。
共用エリアへの自由なアクセス。ゲストはすべての共用家庭スペースを使用できなければなりません。ゲストエリアを区切るために内部のドアを施錠することはできません。この規定は、規則制定中にプライバシーとセキュリティの観点からかなりの批判を集めましたが、採用された規則として適用されます。
申請は、NYC.IDアカウントを使用して市の短期賃貸登録ポータル（Short-Term Rental Registration Portal）を通じて行われます。
承認は非常に不確実です。報告によると、承認率は約40%で、一般的な拒否理由には、建物が禁止リストに掲載されていることや、物件がレントレギュレーションの対象であることなどが挙げられます。
禁止建物リスト
これは、計画を開始する前にそれを終わらせる可能性が最も高いメカニズムであり、あなたが何をするかに関係なく機能します。
地域法18号では、短期賃貸が許可されていない建物のオーナーがOSEに通知し、その建物を禁止建物リストに追加するよう要求することを許可しています。居住用建物のオーナー、共同住宅組合（コープ）理事会、分譲マンション理事会はすべてこれを利用できます。
あなたの建物がそのリストに載っている場合、OSEはあなたの物件を登録しません。回避策はありません。
何かを計画する前にリストを確認し、ホストを目的として建物を購入する場合は、購入前に確認してください。
市場の変化
現実的な期待を持つ上で重要な情報です。
執行開始から数か月後の2024年初頭の報告によると、ニューヨーク市の短期賃貸物件数は約2,300件で、執行前は約22,000件だったことと比較すると大幅に減少しています。
プロの運営者市場は消滅しませんでした。それは、地域法18号の適用を完全に受けない30泊以上の連続滞在へと移行しました。この場合、登録要件、ホスト同居規則、2名定員の上限はありません。この区分は、法人向け住宅、転居、出張医療スタッフ、保険会社による仮住まいなどに利用されており、現在では市内で最も支配的なプロの家具付き賃貸の形態となっています。
あなたのビジネスモデルが空室のアパートを毎晩貸し出すことを必要とする場合、ニューヨーク市は合法的に参入できる市場ではありません。月単位の賃貸に対応できるのであれば、それは可能です。
異議申し立てと執行
申請が却下された場合、または証明書が停止もしくは取り消された場合、書面による異議申し立ての経路があります。期限は短いため、通知を注意深く読み、待機することなく対応してください。
既存の禁止事項の執行は、登録制度とは独立して継続されており、苦情に基づいて行われます。OSEは、ホストは地域法18号以前のすべての法的要件を遵守すべきであると述べています。
共同住宅（コープ）、分譲マンション、リース契約
法律が許可している場合でも、3つの私的な側面から禁止される可能性があります。
共同住宅（コープ）および分譲マンションの管理規約とハウスルール。理事会は物件の用途を規制し、多くの場合、一時的な占有を全面的に禁止しています。建物が禁止リストに掲載されるのは、このような理由によるものです。
賃貸契約（リース）。ほとんどのニューヨークの居住用リース契約は、又貸しや一時的な使用を禁止しています。登録状況に関わらず、これを行うことはリース違反となります。
賃料規制。賃料安定化および賃料管理された物件には追加の制限があり、報告によると、賃料規制対象であることは登録拒否の一般的な理由とされています。
税金
ニューヨーク市とニューヨーク州の両方で、一時的な占有に対して税金が課され、その状況は滞在期間や宿泊施設の性質によって異なります。合法的な短期賃貸セグメントが現在非常に狭く、30日以上のセグメントが異なる扱いを受けるため、税務分析はあなたの具体的な状況に異常に依存します。
一般的な要約に頼るのではなく、ニューヨークの会計士からアドバイスを受け、どの税金がプラットフォームによってあなたの代わりに送金され、どの税金があなたに残るかを確認してください。
実践的なチェックリスト
- まず最初に、あなたの建物が禁止建物リストに載っているかを確認してください。
- 共同住宅（コープ）または分譲マンションの管理規約、または賃貸契約（リース）を読んでください。
- 物件があなたの主要な居住地であることを確認してください。
- 全ての滞在期間中、実際に同居できることを確認してください。
- 有料宿泊客2名以内で、内部ドアを施錠せずにホストできることを確認してください。
- 物件が賃料規制の対象であるかを確認してください。
- どこかに物件を掲載する前に、公式ポータルを通じてOSEに登録してください。
- プラットフォームが確認を行い、未登録の物件を拒否することを理解してください。
- 上記のいずれかが満たせない場合は、代わりに30日以上の滞在があなたの物件に合うかどうかを検討してください。
- あなたのモデルに特化したニューヨークの税務アドバイスを受けてください。
公式情報源
名称のみ（リンクなし）
- 2022年地域法18号（2022年1月9日施行）
- ニューヨーク市行政法典 タイトル26、チャプター31および32（セクション26-3101～26-3105および26-3201～26-3203）
- ニューヨーク市規則タイトル43、チャプター17（OSE規則、2023年2月3日公開、2023年3月6日施行）
- ニューヨーク州共同住宅法
- ニューヨーク市住宅維持管理法および建築法規
- あなたの建物の管理規約、ハウスルール、または賃貸契約（リース）
重要免責事項
本記事は、法的、税務的、または財務的なアドバイスではありません。これは、法律事務所ではなく鍵管理会社が、専門家ではない読者向けに作成した一般的な情報です。
ニューヨーク市の状況は、州法、市行政法典、OSE規則、建物レベルでの禁止事項、リース契約条件、賃料規制など、通常よりも複雑な階層構造になっており、特定の物件が合法的に短期賃貸できるかどうかに影響を与え、その答えは多くの場合「否」です。登録承認率は低く、禁止建物リストは変更される可能性があります。既存の禁止事項の執行は、登録制度と並行して継続されます。
行動を起こす前に、OSEで確認し、お住まいの建物の管理規約を読んでください。罰則があること、および合法的な道筋が狭いことを考慮し、物件を掲載する前にニューヨークの弁護士にご相談ください。
誤り、省略、または更新が必要な点がありましたら、ご連絡ください。速やかに修正いたします。
