最終レビュー日：2026年7月27日。イタリアでは、2024年から2026年にかけて短期賃貸の枠組みが見直されました。2025年以前に作成されたガイドを参照している場合、ここで説明する主要な要件はまだ存在していませんでした。
要点
- イタリアにおける短期賃貸は「30日未満」を指します。この日数が、他のほとんどの規制の基準となります。
- 全国識別コードであるCIN（Codice Identificativo Nazionale）の取得が必要です。全てのリスティングおよび物件自体に表示する必要があり、未取得での運営には800ユーロから8,000ユーロの罰金が科せられます。
- 全ての観光賃貸物件には、正常に機能するガス検知器と一酸化炭素検知器、および携帯用消火器の設置が義務付けられています。これは、事業として運営しているかどうかにかかわらず適用されます。罰金は600ユーロから6,000ユーロです。
- 全ての宿泊客について、24時間以内に警察に報告する必要があります。24時間未満の滞在の場合は6時間以内です。Alloggiati Webポータルを通じて行い、報告を怠った場合、行政処分ではなく刑事罰の対象となります。
- 地域コードは引き続き存在します。CINを取得すればCINを広告に掲載しますが、通常は依然として地域のデータベースに登録する必要があります。
- 4件を超える物件を運営する場合、事業とみなされます。SCIA（事業開始届）の提出が必要であり、怠ると2,000ユーロから10,000ユーロの罰金が科せられます。
- ローマ、フィレンツェ、ミラノでは、公共の場所にあるキーボックスが撤去されています。セルフチェックイン自体は合法ですが、手すりに設置された安価なキーボックスは認められません。
- 税金は定額オプションがあります。指名する1件の物件には21%、その他の物件には26%が適用され、プラットフォームは源泉徴収として21%を差し引きます。
短期賃貸の定義
イタリアの法律では「30日」が基準となります。
「短期賃貸」（locazioni brevi）は、2017年政令第50号第4条（2017年法律第96号により改正）により、30日未満の居住用賃貸契約として定義されています。
30日を超えると、短期賃貸の規制対象外となります。契約は歳入庁に登録する必要があり、税務処理や宿泊客の報告義務も異なります。
国家的な枠組みでは、以下を区別しています。
- 非事業賃貸：事業として運営せずに物件を賃貸する場合
- 事業賃貸：SCIA（事業開始届）の提出と追加義務が発生する場合
- 宿泊施設（strutture ricettive）：ホテルおよび非ホテル型で、地域法により定義されるもの
重要な点は、CINと安全要件がこれら全てに適用されることです。これらは事業運営者のみに課される義務ではありません。
CIN：イタリアの全国識別コード
これは最も重要な変更点であり、古いガイドでは全く触れられていないことが多い点です。
2023年政令第145号第13条の3（2023年12月15日法律第191号により改正）により、イタリア国内の全ての宿泊施設を識別する独自のコードである全国識別コード（CIN: Codice Identificativo Nazionale）が制定されました。その目的は、不正規なホスピタリティに対処することです。
その具体的な運用方法は、観光省令（2024年6月6日付プロトコル16726号）によって定められ、地域のデータベースが全国データベースである宿泊施設データベース（BDSR: Banca Dati delle Strutture Ricettive）とどのようにデータを交換するかが定義されました。
BDSRの運用開始を告げる通知は、2024年9月3日付の官報（Gazzetta Ufficiale）に掲載され、これにより2024年11月2日から規則が施行されました。その後、観光省はコンプライアンス期限を2025年1月1日まで延長し、2025年1月2日からは制裁措置が適用されることになりました。
取得対象者
- 地域法で定義されるホテルおよび非ホテル型宿泊施設の運営者
- 観光目的で居住ユニットを賃貸する家主
- 2017年政令第50号第4条の短期賃貸制度に基づき居住ユニットを賃貸する家主
要するに、イタリアで短期的に居住用不動産を賃貸するほぼ全ての人々が対象となります。
使用方法
CINは観光省のBDSRポータルを通じて取得します。登録するためには、物件に関する該当する行政上の義務をすでに履行している必要があります。
CINは以下に表示する必要があります。
- 海外プラットフォームを含む、全ての広告およびリスティングに
- 物件自体に、外部から見えるように表示
CINと地域コード
イタリアにはCIN以前に地域識別コード（CIR）があり、これが混乱の原因となっています。
実際には、依然として地域の観光データベースに登録する必要があります。地域コードは、地域システムと全国システム間のデータ交換参照として機能し続けます。しかし、CINを取得すれば、広告にはCINが掲載され、その目的における地域コードの代わりとなります。
各地域でこの実施方法は異なるため、ご自身の地域の観光事務所にご確認ください。ロンバルディア州ではRoss1000を使用していますが、他の地域では独自のプラットフォームがあります。
出典：観光省、BDSRよくある質問（イタリア語）。また、ロンバルディア州のCINに関するガイダンス（PDF、イタリア語）およびボローニャ県庁（イタリア語）が公開している地域のガイダンスも参照してください。
義務付けられた安全設備
この義務は見落とされがちですが、小規模な運営者にとっても任意ではありません。
第13条の3第7項に基づき、事業形態の有無にかかわらず、短期賃貸を含む観光目的で賃貸される全ての居住ユニットには、以下の設備が義務付けられています。
- 正常に機能する可燃性ガス検知器および一酸化炭素検知器
- 法定基準を満たす携帯用消火器
事業形態で運営される物件は、さらに国および地域の規則で定められた設置安全要件を満たす必要があります。
小規模な非専門家ホストの方は、もう一度お読みください：「事業形態の有無にかかわらず」とは、あなたも含まれることを意味します。
罰金：600ユーロから6,000ユーロ
宿泊客の警察への報告
この義務はCINよりも数十年古くから存在し、最も重大な結果を招く可能性があります。
TULPS（公安統合法、1931年勅令773号）第109条は、宿泊施設の運営者に対し、宿泊客の身元を地元の警察署（Questura）に報告することを義務付けています。2018年政令第113号第19条の2（2018年法律第132号により改正、2018年12月4日施行）は、その義務を30日未満の期間で物件を賃貸する家主および又貸しを行う者にも明示的に拡大しました。
報告は、物件が所在する県の警察署（Questura）から発行された認証情報を使用して、国家警察ポータルであるAlloggiati Webを通じてのみ行われます。
期限：
- 宿泊客の到着から24時間以内
- 滞在が24時間を超えない場合は6時間以内
実務上の注意点：
- 報告開始時刻は物理的なチェックイン時からであり、予約時ではありません。
- 未成年者を含む全ての宿泊客を報告する必要があります。
- ポータルは24時間体制で報告を受け付けており、週末や祝日によって期限が延長されることはありません。
- 各到着ごとに新たな報告義務が発生します。
- 物件管理者や代理店は所有者の代理として提出できますが、書面による委任状と自身の認証情報が必要です。
報告の怠慢または遅延に対する制裁は、TULPS第109条および第17条に基づき、刑事罰の対象となります。これは、まず最初に正しく履行すべき義務です。
出典：国家警察、Alloggiati Webサービス情報および報告義務と確認に関するガイダンス（イタリア語）。ポータルサイトはこちら：alloggiatiweb.poliziadistato.it。
事業者となるタイミング
2つの重要な基準があります。
SCIA。2024年11月2日以降、事業形態で行われる観光目的の賃貸は、地方自治体（Comune）に提出される事業開始認定通知であるSCIAに先行する必要があります。観光客に対し4件を超える物件を賃貸する場合、SCIAが必要な事業活動とみなされます。提出を怠った場合の罰金：2,000ユーロから10,000ユーロ。
VATと事業者登録。4件を超える物件を継続的に管理する場合、VAT（partita IVA）の登録と事業者としての運営義務が発生し、それに伴う会計処理とコンプライアンスが求められます。
いずれかの基準に近づいている場合は、超えてしまう前にイタリアの会計士に相談することをお勧めします。
キーボックスとセルフチェックイン：実際に禁止されていること
これは現在、イタリアで最も誤って報道されている分野であるため、正確な状況を説明します。
セルフチェックインは合法です。2024年11月の内務省通達では、キーボックスが宿泊客の身元確認を不可能にし、対面での身元確認を推奨すると主張されていました。しかし、2025年5月27日、ラツィオ州行政裁判所（TAR Lazio）はこの指令を無効としました。残るのは、宿泊客の身元を確認し、Alloggiati Webを通じて報告するという根源的な義務であり、裁判所はこれが実際に実施される限り、遠隔かつデジタルで行うことが可能であると認めました。
公共の場所にあるキーボックスは撤去されています。これとは別に、全く異なる法的根拠に基づき、いくつかの都市で物理的な機器に対する都市景観規則が施行されています。
- ローマでは、2025年1月にモンティ地区を皮切りに、手すり、門、排水管、柱、ファサードからのキーボックス撤去を開始しました。1台あたり約400ユーロの罰金が科され、場合によっては建物の管理者が対象となることもあります。
- フィレンツェも同様の根拠に基づいて措置を講じました。
- ミラノは、2026年1月から公共の場所でのキーボックス設置を禁止し、100ユーロから400ユーロの罰金に加え、撤去費用が科されます。
実際には、公共の財産、街路家具、または保護されたファサードに固定された機器は、規制の対象となります。私有の玄関ホール、中庭、または管理する商業スペース内にある機器は公共の土地にはありません。
何かを設置する前に確認すべきこと：ご自身の地方自治体（Comune）の機器設置場所に関する現行規則、および建物外観に対する歴史的制約。イタリアの都市の歴史地区のファサードは、Soprintendenza（文化財・景観監督局）を通じて保護されており、しばしば穴開けが禁止されています。
ここでの規則は繰り返し変更されており、都市ごとに異なります。ご自身の地方自治体（Comune）を管轄当局とみなしてください。
税金
定額税率オプション（cedolare secca）
短期賃貸からの収入は、通常の所得税の代わりに定額税率制度で課税することができます。
- 指名する1件の物件に対して21%
- 追加の物件に対して26%
この構造は2024年予算法により変更されたため、古いガイドでは一律21%と記載されています。
プラットフォームによる源泉徴収
Airbnb、Booking.comなどイタリアで運営されているプラットフォームは、イタリアの家主への支払いに対して21%の源泉徴収を適用します。これは最終的に支払うべき税金から控除可能であり、追加の税金ではなくキャッシュフローの問題です。プラットフォームは歳入庁に自動的にデータも送信します。
この自動的なデータ連携には注意が必要です。イタリアの税務当局は現在、プラットフォームデータ、Alloggiati Webの記録、およびBDSRを相互参照しています。2026年半ばからの報告によると、歳入庁はAlloggiati Webへの提出を公安情報源としてだけでなく、税務情報源としても扱っています。以前にも増して、提出書類間の一貫性が重要になります。
宿泊税（tassa di soggiorno）
各地方自治体（Comune）によって設定され、1人1泊あたりに課金され、あなたが徴収して地方に納付します。税率、免除、上限泊数、領収書の要件は全て自治体によって異なります。例えばミラノでは、同一物件での連続宿泊は最大14泊まで適用され、領収書は保管する必要があります。
ご自身の地方自治体（Comune）の規則を確認してください。全国一律の税率はありません。
その他の届出
地域の観光客流動統計（ロンバルディア州のRoss1000など、他の地域にも同等のものがあります）や、30日を超える賃貸契約の登録は、別途義務付けられています。
イタリアの短期賃貸税制は非常に複雑であり、居住地、物件数、事業形態によって異なります。イタリアの商業士（commercialista）にご相談ください。
違反と罰金一覧
| 違反行為 | 罰金 |
|---|---|
| CIN未取得 | 800ユーロから8,000ユーロ |
| 安全設備の不備 | 600ユーロから6,000ユーロ |
| SCIAなしで4件を超える物件を運営 | 2,000ユーロから10,000ユーロ |
| 宿泊客報告の怠慢または遅延 | TULPS第109条および第17条に基づき刑事罰 |
| 公共の場所へのキーボックス設置 | 自治体罰金（約100～400ユーロと撤去費用、都市により異なる） |
金額は定期的に見直されます。最新の数値は関係当局にご確認ください。
実践的なチェックリスト
- ご自身の賃貸が事業として行われるものか否か、および4件の物件という基準に近づいているかを確認する。
- 地域の観光データベースに登録する。
- BDSRポータルを通じてCINを取得する。
- 全てのリスティングおよび物件にCINを表示する。
- ガスおよび一酸化炭素検知器、携帯用消火器を設置する。
- 所属する県の警察署（Questura）からAlloggiati Webの認証情報を取得する。
- 全ての宿泊客を24時間以内（短期滞在の場合は6時間以内）に確実に報告するプロセスを確立する。
- 事業として運営している場合は、地方自治体（Comune）にSCIAを提出する。
- 何かを設置する前に、地方自治体（Comune）のキーボックスおよび機器設置に関する規則を確認する。
- 自治体の宿泊税率、上限、領収書要件を確認する。
- 21%の税率が適用される物件を選択し、残りの物件の取り扱いを確認する。
- ファサードに何かを取り付ける前に、歴史的建造物としての制約を確認する。
公式確認情報源
国家機関
CINに関する地域および地方のガイダンス
参照、リンクなし
上記で参照されているものの、検証済みのパーマリンクがないものです。官報（Gazzetta Ufficiale）またはNormattivaで名称と番号により検索してください。
- 2023年政令第145号第13条の3、2023年12月15日法律第191号により改正
- 観光省令2024年6月6日付プロトコル16726号、データベースの相互運用性について
- 2017年政令第50号第4条、2017年法律第96号により改正、短期賃貸の定義
- 1931年勅令773号（TULPS）第17条および第109条
- 2018年政令第113号第19条の2、2018年法律第132号により改正
- 2024年予算法、定額税率制度について
- ラツィオ州行政裁判所判決、2025年5月27日、リモートチェックインについて
- ご自身の地方自治体（Comune）の宿泊税およびキーボックス設置に関する規則
- ご自身の地域の観光データベース規則
重要な免責事項
この記事は、法的、税務的、または財務的な助言を目的としたものではありません。これは、法律事務所ではなく鍵管理会社が、専門家ではない読者向けに作成した一般的な情報です。
イタリアでは、国、地域、地方自治体の規則が重層的に存在し、物件の所在地、所有物件数、事業として運営しているか否かによって、その相互作用は異なります。キーボックスおよび宿泊客の身元確認に関する規則は、2024年後半以降、訴訟を通じて繰り返し変更されており、都市ごとに差異が続いています。CINの地域ごとの実施も一様ではありません。宿泊税は完全に地方自治体によって定められます。罰金額は定期的に見直されます。
行動を起こす前に、上記の公式情報源、ご自身の地域の観光事務所、および地方自治体（Comune）と照合して、ご自身の状況を確認してください。実際の金銭や法的リスクが伴うことについては、イタリアの商業士（commercialista）に、また税務以外の規制に関するご質問については、ご自身の地方自治体に詳しいイタリアの弁護士にご相談ください。
もし誤り、省略、または更新が必要な点にお気づきの場合は、弊社までお知らせください。速やかに修正いたします。
