2025年1月下旬、市職員とローマ市警はボルトカッターを携えてモンティ地区に入り、手すり、門、雨どい、建物の外壁からキーボックスの撤去を開始しました。市は週に約200個を撤去する意向を示しました。数ヶ月のうちに、何百ものキーボックスが姿を消しました。
その4ヶ月後、真逆の出来事が起こりました。2025年5月27日、ラツィオ州行政裁判所は、短期賃貸物件の全宿泊客に事実上の対面での本人確認を義務付けていた内務省の指令を無効にしました。
これらの出来事は両方とも事実であり、ローマの運営者たちは、これらが全体として何を意味するのかを解明しようと、それ以来時間を費やしてきました。その答えは、多くの人々が示唆したパニックよりも具体的で有用です。
公共の壁にボルトで固定されたキーボックスは、ローマでは終わりを告げました。セルフチェックインは終わりではありません。
違いは本人確認であり、それを理解すれば、今後の運用方針は明確です。
実際に禁止されていること
多くの報道が複数の異なる規則を一つにまとめてしまっているため、ここでは正確さが重要です。
ローマはセルフチェックインを禁止していません。市が行ったのは、物理的なデバイス自体に対して都市の景観規制を適用することです。撤去キャンペーンの対象は、公共用地や公共施設、街路設備、手すり、ポール、門、保護されている外壁に設置されたキーボックスです。1台あたり約400ユーロの罰金が科されており、個々のホストではなく、建物の管理者に請求されるケースもあります。
カルタ・デッラ・クアリタ（Carta della Qualità）の対象地域やユネスコ世界遺産に登録されている歴史地区では、最も厳しく執行されていますが、住民からの苦情により、観光客密度が高い周辺地域にも検査が拡大されています。
セキュリティの問題は別です。2024年11月の内務省通達は、キーボックスでは誰も宿泊客と対面しないため、本人確認が不可能であると主張しました。ラツィオ州行政裁判所は、この包括的なアプローチに同意せず、指令を無効にしました。残ったのは根底にある義務です。宿泊客の身元を特定し、到着から24時間以内にAlloggiati Webを通じて当局に報告しなければなりません。裁判所の見解は、本人確認が確実に行われる限り、デジタルおよびリモートで実行できるというものでした。
したがって、要件は「玄関で宿泊客に会うこと」ではありません。「宿泊客がチェックインする前に、その身元を確実に確認すること」です。
共有の4桁コードを持つ機械式キーボックスでは、それを満たすことはできません。誰が開けたかを把握できないからです。
なぜこれが問題ではなく戦略的機会なのか
ローマの短期賃貸物件の供給は急速に増加しています。市内のバケーションアパートメント、ゲストハウス、B&Bの数は、前年の約32,700件から約38,500件に増加したと推定されており、中心部に集中しています。その供給の大部分は、安価な機械式キーボックスと共有コードで運営されてきました。
これらの運営者は今、選択を迫られており、多くはまだ決断していません。検証可能で記録され、適切に設置されたアクセスシステムに移行する運営者は、一度に3つのことを得られます。撤去作業員によるデバイスの紛失を防ぎ、本人確認を証明でき、ローマの観光業が実際に依存している24時間体制の到着の柔軟性を維持できます。宿泊客はテルミニ駅にいつでも到着します。ローマは午後3時のチェックイン時間に縛られているわけではありません。
何もしないことには、現実的な運用上のリスクも伴います。撤去作業員は、宿泊客が現在滞在中であるかどうかを確認しません。予約済みの期間中にボックスが失われると、宿泊客が締め出され、緊急出動が必要となり、多くの場合返金が発生します。
SmartBoxがローマで実際に設置できる場所
ここが、ローマが本シリーズの他の都市と異なる点です。制約は距離や建物の高さではありません。ローマの建物に何を取り付けることが許されているか、そしてその壁の所有者が誰か、ということです。
外壁には設置不可。歴史地区の外壁は、文化財監督局（Soprintendenza）やカルタ・デッラ・クアリタ（Carta della Qualità）によって頻繁に文化遺産保護の対象となっています。それらに穴を開けることは、曖昧な領域ではありません。
公共用地や街路設備には設置不可。これらがまさに撤去の対象となっています。
ポルトーネ（玄関）の内側。正面玄関の奥にあるエントランスホールは、私有の分譲マンションの共有部分です。玄関の内側、通りに面したドアの奥に壁掛けユニットを設置すれば、公共用地への設置禁止の対象外となります。これは中心部の物件で最も一般的な解決策であり、分譲マンションの承認が必要です。
中庭。多くのローマの建物には、屋根付きの壁面と既存の電源がある内部の中庭（コルティーレ）があります。耐候性はIP52で、屋根付きの中庭に適しています。
賃貸の1階スペース。トラステヴェレ、モンティ、またはテルミニ駅周辺で複数のアパートを管理する運営者は、小さな商業スペースを借りてそこに設置することがあり、これにより分譲マンションに関する問題を完全に解消できます。
パートナービジネスで。Keycafeがテルミニ駅近くのビジネスと連携してローマで最初に構築したモデルは、独自のハードウェアを望まない運営者にとっても依然として機能しますが、これは他者の営業時間や場所に依存することを意味します。
コンドミニアムとの対話
共有エントランス内に設置するということは、分譲マンションの管理組合と交渉することを意味します。ローマの分譲マンション管理組合は、最近短期賃貸物件に友好的ではありません。壁にキーボックスを設置したことで、複数の建物管理者が罰金を科されており、これが態度を硬化させています。
有効な説得材料は、彼らが怒っている問題を解決しようとしていると提案することです。路上からデバイスを撤去し、鍵の受け渡しを見えない屋内に移動させ、メールで見つけたコードで身元不明の人が建物に到着する状況を終わらせ、誰がいつ入ったかの記録を作成することです。外壁に設置されたデバイスで罰金を科せられるリスクのある管理者は、法令順守の代替案が存在することに直接的な関心を持っています。
正確な設置場所、寸法、取り付け方法、電源とネットワーク要件、そしてメンテナンスと原状回復に関する誓約を記した書面での提案書を持参してください。共有部分の改変に関する既存の制限について、建物の規約を確認してください。
本人確認と文書化の連鎖
ローマのコンプライアンスの全体像は連鎖であり、アクセス制御はその中心に位置します。
CIN（国民識別コード）。イタリアのすべての短期賃貸物件には、観光省のBDSRデータベースを通じて発行されるCodice Identificativo Nazionale（国民識別コード）が必要で、すべての掲載情報と物件に表示されなければなりません。遵守しない場合、数千ユーロに及ぶ罰金が科され、予約プラットフォームから削除される可能性があります。
宿泊客の本人確認。誰が宿泊しているかを特定しなければならず、ラツィオ州行政裁判所の判決に従い、これはデジタルかつリモートで行うことができます。
Alloggiati Web。宿泊客の詳細は、チェックインから24時間以内に警察に報告されます。
観光税。ローマの滞在税（contributo di soggiorno）は、1人1泊ごとに徴収され、市に納付されます。
Keycafeの役割は、アクセスポイントにあります。写真付きIDによる本人確認を含む本人確認機能は、鍵を受け取る人物を、誰にでも転送されうるコードではなく、検証済みの身元に紐付けます。MS5ユニットにはカメラが搭載されており、やり取りを記録します。各鍵の受け取りと返却は、実行した個人に対してエクスポート可能なログに、発生した時刻とともに記録されます。
限界を明確に言うと、これはCIN登録、Alloggiati Webへの提出、または税金の納付に代わるものではなく、いかなるアクセスシステムもこれらの義務を代行するものではありません。このシステムが行うのは、内務省が提起した「実際に鍵を受け取ったのが誰か特定できない」という特定のギャップを埋めることです。また、求められれば提出できる書類も作成します。
制約の中でローマの物件ポートフォリオを運営する
ほとんどの中心部の運営者が採用している現実的なモデルは次のようになります。
分譲マンションが許可する建物の場合は、建物ごとに1つのアクセスポイントを設置するか、許可しない場合は、徒歩圏内の物件群をカバーする1つの共有ポイントを設置します。ローマの中心部は密集しており、徒歩での移動が容易なため、テルミニ駅近く、モンティ地区、またはトラステヴェレ地区に適切に配置された1台のユニットで、宿泊客に街を横断させることなく、複数のアパートを現実的にカバーできます。
アパートを1件増やすたびに新規設置が必要になるのではなく、物件群の規模に応じて容量が拡張されます。基本ユニットは9個のキービンから始まり、拡張モジュールはデイジーチェーン接続できます。そのため、現在トラステヴェレに6件のアパートを持ち、2年後には14件になる運営者は、ボックスではなくビンを追加するだけで対応できます。
アクセスコードは、Airbnb、Guesty、Hostaway、Res:harmonicsとの連携、またはイタリアのPMSプラットフォーム向けのAPIを通じて自動的に生成されます。宿泊客への指示は多言語で提供可能であり、ローマのような多様な訪問客を持つ都市では、これは些細なことではありません。
清掃員、メンテナンススタッフ、および建物の管理人（portiere）はそれぞれ独自の権限と利用時間枠を持ちます。清掃チームが同じ数ブロック内で複数の運営者を担当することが多い市場では、共有コードではなく個別の認証情報が、監査証跡と推測の間の違いとなります。
市に逆らうのではなく、協力する
ローマは2025年に、壁から数百個の小さな金属製ボックスを撤去するために費やしました。そのメッセージは明確なものでした。市は公共の表面にある規制されていないデバイスや、誰が誰であるかを知らずに建物に入る宿泊客に反対しています。
これらのどちらの異議も、自動鍵交換に反対するものではありません。それらは、その特定の安価な実装に反対するものです。ハードウェアを屋内に移動させ、すべてのアクセスを認証された人物に紐付け、記録を保持すれば、宿泊客が予約した到着の柔軟性を維持しつつ、市の懸念を解決するものが手に入ります。
SmartBoxの導入を構成する、またはローマの建物への設置場所について弊社チームにお問い合わせください。
本記事に記載されている規制の詳細は、執筆時点での公開情報を反映したものであり、一般的なガイダンスとしてのみ提供されます。短期賃貸物件、宿泊客の本人確認、および鍵保管デバイスに関するイタリアの国家規則とローマ市の条例は繰り返し変更されており、引き続き上訴の対象となる可能性があります。運用上の決定を行う前に、ローマ市、観光省、および資格のあるイタリアの弁護士に現在の要件を確認してください。
