本シリーズにおいて、バルセロナは唯一、明確な終了期限が公表されている都市です。
2024年6月、市議会は約10,100件の既存HUT（観光利用ライセンス）のいずれも更新されないことを発表しました。これらは2028年11月までに失効します。2025年3月にはスペイン憲法裁判所が、オーナーやプラットフォームからの異議申し立てを却下し、この計画を支持しました。2014年のモラトリアム（一時停止措置）以降、新たなHUTライセンスは発行されておらず、2017年には都市計画フレームワークPEUATがこの凍結をさらに強化しました。既存ライセンスは更新不可であり、物件全体の売却を伴う場合にのみ譲渡可能です。
2029年からは、市内で居住用建物における31泊未満の短期観光賃貸（アパートメント全体）は、合法的な運営経路を失います。専用の商業施設にある認可されたホテル、ホステル、アパートホテルは異なる規制下にあり、段階的廃止の対象外です。
これは約2年半という猶予期間を意味し、あらゆる事業上の意思決定が、資本配分の問題に変わることを示唆します。「これでビジネスが改善するか」ではなく、「これは2029年以降も使い続けられるか」という問いになります。
2年半：長いようで、短い期間
どちらの側面も真実であり、バルセロナの事業者間では、どちらがより重要であるかについて意見が分かれています。
市場がまだ機能しているという意味では、長い期間です。市内の稼働率と料金はヨーロッパで最も高い水準を維持しており、認可された事業者はまだ数シーズン、事業を継続できます。今撤退することは、大きな利益を逃すことになります。
一方、今日購入するあらゆるものが、現在のモデルが終了する前に投資を回収するか、次の形態に転用可能である必要があるという意味では、短い期間です。観光賃貸特化型投資で5年間の回収期間を設定した場合、この基準を満たしません。宿泊数連動型のソフトウェアサブスクリプションは、宿泊が停止した瞬間にその有用性を失います。
そのため、現時点でのバルセロナにおけるあらゆる投資に対する正直な判断基準は、2つのテストです。残された期間内で自己回収できるか？そして、もし回収できない場合、その後の移行期間を乗り越えられるか？
バルセロナの事業者が実際に移行しているビジネスモデル
事業を閉鎖する人はいません。彼らは事業内容を変更しており、主に3つの移行先があります。
32泊以上の滞在。31泊を超えると、その物件は観光規制の対象外となり、都市賃貸借法に基づく居住用または季節賃貸契約に移行し、市内の多くでカタルーニャ州の賃貸規制が適用されます。観光税はかかりません。これは既存物件にとって最も一般的な移行先であり、移住者、リモートワーカー、学期滞在、プロジェクトアサインメントなどに利用されます。
長期居住用賃貸。これは政策が目指す結果です。利回りは低く、運営の手間もはるかに少ない、全く異なるビジネスです。
ビル単位および商業宿泊施設。資本力のある事業者は、専用の「hospedaje（宿泊施設）」またはホテル利用として認定される物件を検討しています。これらは段階的廃止の対象外だからです。
これらのどのモデルにおいても鍵は依然として必要であり、場合によっては以前よりも多くの鍵を扱うことになります。変わるのは、誰がどれくらいの期間鍵を保持するか、という点です。
アクセス管理に適用される移行テスト
鍵管理のインフラに特化して、2段階テストを実行してみましょう。
猶予期間内で回収可能か？複数の不動産物件を管理する事業者にとって、鍵の受け渡しは物件数に応じて増大する反復的な人件費です。高い稼働率が続く市場において、残りの2シーズン半で手動での受け渡しを廃止した場合のコスト削減効果は、2028年よりはるかに前に十分に回収できる計算になります。
移行後も存続するか？こちらがより興味深い側面です。観光賃貸に特化したツールは存続しません。しかし、物理的な鍵管理インフラは存続します。なぜなら、3つの移行ルートのいずれにおいても必要不可欠だからです。
32泊以上の家具付き賃貸では、ゲストの入室は一度ですが、その後数ヶ月にわたり清掃員、メンテナンス担当者、検査員、内見客などの出入りが発生します。これは期間中のアクセスイベントが減少するのではなく、むしろ増加することを意味し、それぞれ個別に管理する必要があります。
長期賃貸では、入居・退去の管理、テナント間の業者アクセス、そしてオーナーが遠くまで鍵を渡しに行く手間を省く方法が必要です。
ビル単位での運営は、最も強力なケースです。ロビーに1つ設置するだけで、すべての住戸、スタッフ、ゲストをカバーし、すべてを一元的に記録管理できます。
壁掛け型のハードウェア、ソフトウェア、権限モデル、監査証跡は、3つのモデルすべてで変更なく引き継がれます。変わるのは、一般的なアクセス権限の期間です。
予約に縛られないアクセス管理
今投資する際に避けるべきは、予約中心の世界を前提としたものです。
予約に紐づくアクセス管理モデルは、予約が9ヶ月といった長期に及ぶ場合、意味をなさなくなります。永続的な構造はこれとは逆です。特定の人物に対し、期間を定めてアクセス権を発行します。その期間は3泊でも300泊でも構いません。
実際には、夏のゲスト、6ヶ月間のテナント、木曜日の清掃員、1時間の配管工、そして常時アクセス権限を持つビル管理者全員が、同じ鍵を競合することなく利用できるということです。そして、物件をあるモデルから別のモデルへ移行させるのは、システムを再構築するのではなく、「誰が何を持つか」という権限の再割り当ての問題になります。
容量も同様です。キャビネットは9つのキーポジションから始まり、モジュールを連結することで拡張できます。そのため、30の観光アパートから12の長期賃貸と1つのビルに集約されるポートフォリオであっても、ハードウェアが無駄になることはありません。鍵の収納場所（ビン）は再割り当てされるだけです。
物理的側面とガバナンスの展望
バルセロナのエシャンプラ地区とシウタ・ベリャ地区の建物ストックは、ほとんどの事業者に共通の課題を突きつけます。
「comunidad de propietarios（区分所有者組合）」は共用玄関や階段を管理しており、スペイン法では、区分所有者組合に観光活動を制限する実質的な権限が与えられています（特別多数決による）。政治的な方向性が明確なこの都市で、区分所有者組合の会議に観光インフラの設置を依頼するのは難しいでしょう。
しかし、より良い、そしてより正直な議論の余地があります。あなたが提案しているのは、観光インフラではありません。それは、アパートが長期居住用になった後も建物に残り、エントランスから匿名コードやキーボックスを排除し、誰がいつ出入りしたかの記録を組合に提供する「アクセス管理インフラ」です。2028年という期限を念頭に置けば、彼らが反対する対象よりも長持ちするものを求めていることになります。
組合が同意しない場合、複数の物件をカバーする1階の商業スペースを利用するのが一般的な代替策です。これには、後で組合がどのような決定を下しても、完全にあなたの管理下にあるという利点もあります。
期限までの記録管理
段階的廃止が近づくにつれて、規制緩和ではなく、取り締まりが強化されます。バルセロナのコンプライアンス要件は多層的です。HUT認可、居住適合証明書（cèdula d'habitabilitat）、掲載物件に表示されるカタルーニャ州観光登録番号、そして年次更新が必要なスペインの全国単一登録制度などがあります。
アクセス記録は、これらのどれにも該当しません。誰がいつ入室したかを記録するものです。今後2シーズンにおけるバルセロナでのその利用は、主に防御的な目的となります。例えば、居住率や見慣れない人物に関する組合からの苦情、保険や損害賠償請求、長期賃貸契約終了時の紛争、そして場当たり的な運営ではなく管理された運用を実証したい検査時などです。
鍵の受け渡し時に本人確認を必須とすることで、予約スレッドを通じて転送されたコードではなく、確認された個人と受け渡しを紐づけることができます。
長期的に役立つ部分に投資する
バルセロナ市は、現在のモデルがいつ終了するかを事業者に明確に伝えており、これはほとんどの業界が得られる以上の警告です。賢明な対応としては、猶予期間内でのみ意味のある投資と、それを超えても価値のある投資を区別することです。
観光客向けのマーケティング、観光客特化型ソフトウェア、そして宿泊数に応じて課金されるあらゆるものは、最初のカテゴリーに属します。鍵、ドア、権限、そして記録は2番目のカテゴリーです。これらは、バルセロナの不動産が今後どのような形態になっても、常に必要とされるものです。
SmartBoxの導入を検討するか、移行期間を乗り越えるための方法について弊社のチームにご相談ください。
この記事における規制に関する詳細は、執筆時点での公開情報に基づいており、一般的なガイダンスとしてのみ提供されます。バルセロナのライセンス段階的廃止、カタルーニャ州の地域規則、スペインの全国登録要件は、政治的・法的変更の対象となる可能性があります。事業運営や投資の決定を行う前に、バルセロナ市役所（Ajuntament de Barcelona）、カタルーニャ州政府（Generalitat de Catalunya）、および資格のあるスペインの顧問に現在の要件を確認してください。
